Tukimah Kaget PBB Naik 441 Persen, Begini Penjelasan Pemkab Semarang

TRIBUNNEWS.COM - Tukimah (69), pemilik warung kelontong di Ambarawa, Kabupaten Semarang, terkejut saat menerima surat Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) yang melonjak hingga 441 persen pada 2025.

Pemkab Semarang menjelaskan kenaikan ini karena penyesuaian Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) berdasarkan kondisi pasar dan verifikasi lapangan.

PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) adalah pajak yang dikenakan atas kepemilikan atau pemanfaatan tanah dan bangunan, baik oleh individu maupun badan hukum. 

Pajak ini dipungut setiap tahun dan menjadi sumber pendapatan penting bagi pemerintah daerah.

Pengertian PBB

Bumi: permukaan tanah dan perairan pedalaman

Bangunan: konstruksi teknis yang melekat secara tetap pada tanah

Subjek pajak: orang atau badan yang memiliki, menguasai, atau memanfaatkan tanah dan/atau bangunan

Objek pajak: tanah dan bangunan yang memberikan manfaat ekonomi

Cara Menghitung PBB

Penghitungan PBB melibatkan tiga komponen utama:

1. NJOP (Nilai Jual Objek Pajak)

Nilai pasar tanah dan bangunan di lokasi tertentu

Ditentukan oleh pemerintah daerah berdasarkan harga rata-rata properti

2. NJOPTKP (Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak)

Bagian dari NJOP yang tidak dikenai pajak

Contoh: Rp12 juta (bisa berbeda di tiap daerah)

3. NJKP (Nilai Jual Kena Pajak)

Rumus:

NJKP=(NJOP−NJOPTKP)×20 persen

Persentase NJKP biasanya 20?ri nilai bersih NJOP

4. PBB Terutang

Rumus: PBB=NJKP×Tarif PBB

Tarif PBB umumnya 0,5%

Contoh Simulasi

Misalnya:

NJOP tanah dan bangunan: Rp100.000.000

NJOPTKP: Rp12.000.000

NJKP: (100.000.000 - 12.000.000) × 20% = Rp17.600.000

PBB: 0,5% × Rp17.600.000 = Rp88.000

Jadi, pajak yang harus dibayar adalah Rp88.000 per tahun

Langkah riang anak-anak mengiringi perjalanan mereka menuju warung sederhana milik Tukimah, yang telah berdiri sejak 1956 di Baran Kauman, Ambarawa, Kabupaten Semarang.

Baran Kauman adalah sebuah lingkungan yang berada di Kelurahan Baran, Kecamatan Ambarawa, Kabupaten Semarang, Provinsi Jawa Tengah, Indonesia.

Sekilas tentang Baran Kauman

Terletak di sebelah utara pusat kota Ambarawa, menuju arah Bandungan

Berbatasan dengan desa Kranggan dan Jetis

Memiliki fasilitas umum seperti GOR Ambirawa Raga, yang dilengkapi lapangan basket, tenis, bulu tangkis, dan taman bermain anak

Pada tahun 2020, warga Baran Kauman menemukan batuan kuno mirip ornamen candi saat merenovasi makam Mbah Bagus Gunung. 

Temuan ini diduga berasal dari periode klasik tua (abad ke-8 hingga ke-10 Masehi), menunjukkan bahwa wilayah ini memiliki jejak peradaban kuno dan potensi sebagai cagar budaya

Rumah sekaligus warung miliknya berdiri di atas lahan warisan seluas 1.242 meter persegi, yang kini menjadi sumber kekhawatiran Tukimah setelah menerima surat pemberitahuan PBB tahun ini.

PBB yang sebelumnya hanya sekitar Rp161 ribu pada 2024, kini melonjak drastis menjadi kurang lebih Rp872 ribu, akibat kenaikan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) lahan dari Rp425 juta menjadi Rp1,067 miliar dalam satu tahun.

Status lahan yang masih atas nama almarhumah ibunya dan belum terpisah secara administratif membuat seluruh bangunan dihitung dalam satu NJOP besar.

Tukimah berharap pemerintah memberikan keringanan pajak. 

"Kami ingin mengajukan keringanan, mudah-mudahan ada perhatian," ujarnya.

Kepala Badan Keuangan Daerah (BKUD) Kabupaten Semarang, Rudibdo, menjelaskan kenaikan PBB ini tidak sembarangan.

Nilai NJOP disesuaikan dengan harga pasar setempat dan hasil verifikasi lapangan. Lokasi Tukimah dekat dengan Jalan Raya Ambarawa-Bandungan yang kini menjadi akses utama kawasan wisata, meningkatkan nilai tanah.

“Penilaian ulang NJOP dilakukan karena sudah belasan tahun tidak diperbarui dan aktivitas ekonomi di sekitar lokasi meningkat,” jelas Rudibdo.

 Ia menambahkan, penetapan NJOP juga mempertimbangkan Zona Nilai Tanah dari Badan Pertanahan Nasional serta verifikasi perangkat desa setempat.

Rudibdo menegaskan ada ruang untuk warga mengajukan keberatan atau keringanan pajak berdasarkan kondisi ekonomi dan kemampuan membayar, sesuai Perda dan Perbup terbaru, serta kebijakan insentif fiskal dari Bupati Semarang.

Warga dapat mengajukan keberatan atau keringanan pajak jika mengalami kesulitan ekonomi atau merasa penetapan pajak tidak sesuai.

Ada dua jalur utama: keberatan pajak dan permohonan keringanan. Berikut penjelasannya:

1. Keberatan Pajak

Keberatan diajukan jika warga tidak setuju dengan:

Surat Ketetapan Pajak (SKPKB, SKPKBT, SKPLB, SKPN)

Pemotongan atau pemungutan pajak oleh pihak ketiga

Syarat dan Prosedur:

Ajukan Surat Keberatan ke Direktorat Jenderal Pajak

Sertakan dokumen pendukung seperti SPT, bukti pembayaran, dan perhitungan pajak versi wajib pajak

Harus diajukan dalam waktu 3 bulan sejak diterbitkannya surat ketetapan pajak

Proses penyelesaian dilakukan oleh DJP sesuai Peraturan Menteri Keuangan No. 202/PMK.03/2015

2. Permohonan Keringanan Pajak

Keringanan bisa diajukan jika wajib pajak mengalami:

Kesulitan likuiditas

Kondisi kahar (force majeure)

Dampak kebijakan pemerintah

Bentuk Keringanan:

Penundaan pembayaran

Pengangsuran

Pengurangan jumlah pajak

Pembebasan sebagian atau seluruh pajak

Prosedur:

Ajukan permohonan ke instansi pengelola pajak (misalnya Bapenda untuk PBB)

Sertakan dokumen pendukung: surat keterangan tidak mampu, laporan keuangan, dan bukti kondisi ekonomi

Permohonan harus diajukan sebelum pajak dilimpahkan ke pengurusan piutang negara

Instansi akan melakukan uji kelengkapan dan menetapkan keputusan

BKUD mencatat capaian PBB baru 30,34 persen dari target Rp88,1 miliar, dengan masyarakat kerap menunda pembayaran hingga mendekati jatuh tempo, yang meningkatkan beban administrasi dan psikologis.

Sementara itu, pengalaman Kota Solo menjadi contoh dimana kenaikan PBB hingga 400 persen pada 2023 dibatalkan oleh Wali Kota Gibran Rakabuming Raka karena kurangnya sosialisasi dan keberatan warga.

Kabid Penetapan Bapenda Solo, Wulan Tendra Dewayani, menyampaikan hingga kini NJOP PBB Solo belum disesuaikan sejak 2018 dan kenaikan pajak biasanya dilakukan setiap tiga tahun sekali setelah musyawarah bersama pimpinan daerah agar tidak memberatkan masyarakat.

Artikel ini telah tayang di TribunJateng.com dengan judul Tukimah Kaget PBB Naik 441 Persen,