Lansia di Semarang Kaget PBB Bisa Naik 400 Persen, BKUD Beri Penjelasan

TRIBUNNEWS.COM - Tukimah (69), seorang lansia di Kecamatan Ambarawa, Kabupaten Semarang, Provinsi Jawa Tengah, kaget setelah menerima surat pemberitahuan pajak bumi dan bangunan (PBB) tahun 2025.

Lansia itu merasa ganjil lantaran nilai PBB yang harus dibayarnya jauh di atas nilai PBB yang pada tahun-tahun sebelumnya.

“Waktu terima surat pajaknya itu, Andri, keponakan saya, bilang kok banyak sekali naiknya,” kata Tukimah, Jumat, (8/8/2025), dikutip dari Tribun Jateng.

Pajak bumi dan bangunan perdesaan dan perkotaan atau PBB P-2 yang mulanya sekitar Rp161 ribu pada tahun 2024 telah naik menjadi kurang lebih Rp872 ribu atau lebih dari 400 persen.

PBB P-2 adalah pajak atas bumi dan/atau bangunan yang dimiliki, dikuasai, dan/atau dimanfaatkan oleh orang pribadi atau Badan, kecuali kawasan yang digunakan untuk kegiatan usaha perkebunan, perhutanan, dan pertambangan.

Adapun nilai jual objek pajak (NJOP) atas lahan seluas 1.242 meter persegi itu naik dari Rp425.370.000 menjadi Rp1.067.484.000 dalam satu tahun.

NJOP adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar. Jika tidak ada transaksi jual beli, NJOP ditentukan lewat perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis atau nilai perolehan baru atau NJOP pengganti.

Lahan lebih dari seribu meter persegi

Tukimah mengelola warung sederhana yang menyatu dengan rumah di sebuah gang di Baran Kauman, Baran, Kecamatan Ambarawa, Kabupaten Semarang.

Lokasinya berjarak sekitar 80 meter dari Jalan Raya Ambarawa-Bandungan di Kabupaten Semarang.

Dia tinggal di rumah yang dijadikan warung itu sejak tahun 1959. Rumah itu milik almarhumah ibunya, Koyimah. Bangunan itu berdiri di atas lahan seluas lebih dari seribu meter persegi.

Baca juga: Selain Batalkan Kenaikan PBB, Bupati Pati Sudewo Hapus Aturan 5 Hari Sekolah Usai Dikecam Publik

Di lahan itu tidak hanya berdiri rumah yang ditinggali Tukimah. Ada tiga bangunan di sana, yakni rumah yang dia huni sekaligus warungnya, rumah adiknya di sebelah, dan satu lagi bangunan kecil di bagian belakang. 

Semua bangunan itu didirikan di atas lahan atas nama Koyimah. Status kepemilikan tanah itu belum dipisahkan secara administratif sehingga satu objek pajak dihitung dalam satu NJOP besar.

Tukimah berharap nilai PBB yang harus dibayarnya bisa turun.

“Ya harapannya tahun ini bisa diturunkan pajaknya, itu saja, tidak neko-neko saya. Kami ingin mengajukan keringanan, mudah-mudahan ada perhatian,” kata Tukimah.

Penjelasan BKUD

Kepala Badan Keuangan Daerah (BKUD) Kabupaten Semarang Rudibdo buka suara mengenai keluhan tingginya nilai PBB.

Rudibdo mengatakan penetapan nilai PBB tidak sembarangan. Salah satu faktor penentuan PBB adalah kenaikan NJOP di sebuah wilayah yang berimbas pada naiknya harga pajak.

Dia berujar pihaknya melakukan penilaian selektif berdasarkan kenaikan NJOP yang disesuaikan nilai pasar setempat dan verifikasi di lapangan.

Mengenai persoalan PBB yang harus dibayar Tukimah, Rudibdo menyebut pihaknya sudah memeriksa lokasi lahan.

“Setelah kami cek, lokasi tersebut terletak dekat dengan Jalan Raya Ambarawa–Bandungan, yang merupakan jalan provinsi atau kelas dua. Selain itu, lokasi tersebut sudah belasan tahun belum dilakukan penilaian terbatas, maka saat dilakukan penilaian ulang, NJOP-nya menjadi naik,” katanya.

Dia mengklaim Jalan Ambarawa–Bandungan kini menjadi akses utama ke kawasan pariwisata. Karena kegiatan ekonomi dan mobilitas masyarakat di sepanjang jalan itu naik, nilai lahan ikut naik.

Baca juga: Bupati Sudewo Bicara Proses Naiknya PBB di Pati, Klaim Angka 250 Persen Hasil Musyawarah Kepala Desa

Rudibdo berkata biasanya nilai tanah meningkat drastis lantaran adanya pembangunan, permukiman baru, hingga nilai transaksi aktual yang terjadi di sekitar lokasi.

Menurut dia, parameternya bukan persentase, tetapi nilai transaksi dan kejadian di masing-masing wilayah. Nilai itu juga disandingkan dengan zona nilai tanah (ZNT) yang dikeluarkan Kantor Pertanahan/Badan Pertanahan Nasional (BPN).

“Di samping harga pasaran dan ZNT dari BPN, verifikasi di lapangan juga diperkuat oleh tanda tangan berstempel perangkat desa atau kelurahan setempat,” ujarnya.

Rudibdo mengatakan warga bisa mengajukan keringanan atas pajak apabila merasa keberatan.

“Mekanismenya diatur dalam Perda 13 Tahun 2023 dan Perbup 87 dan 89 dan Bupati juga memberi ruang untuk insentif fiskal, seperti pengurangan atau penundaan pajak. Keringanan itu juga memerhatikan kondisi yang ada di lapangan, kemampuan warga membayar pajak, kondisi perekonomian lokal, regional, dan global,” kata Rudibdo.

Dasar pengenaan PBB P-2

Peraturan Bupati (Perbub) Kabupaten Semarang Nomor 89 Tahun 2023 mencantumkan dasar pengenaan PBB P-2. Besaran NJOP ditetapkan dengan keputusan bupati.

Bab II Pasal III berbunyi  sebagai berikut.

(1) Dasar pengenaan PBB-P2 adalah NJOP.

(2) NJOP sebagaimana dimaksud pada ayat (1) ditetapkan 3 (tiga) tahun, kecuali untuk objek pajak tertentu dapat ditetapkan setiap tahun sesuai dengan perkembangan
wilayah Daerah.

(3) Besaran NJOP sebagaimana dimaksud pada ayat (1) ditetapkan dengan Keputusan Bupati.

Adapun Pasal 4 tertulis seperti berikut.

(1) Dasar pengenaan PBB-P2 ditetapkan paling rendah 20 persen (dua puluh persen) dan paling tinggi 100 persen (seratus persen) dari NJOP setelah dikurangi NJOP tidak kena pajak.

(2) Besaran persentase NJOP sebagaimana dimaksud pada ayat (1) atas kelompok objek PBB-P2 ditentukan dengan mempertimbangkan:

a. kenaikan NJOP Hasil Penilaian;
b. bentuk pemanfaatan objek Pajak; dan/atau
c. klasterisasi NJOP dalam wilayah Daerah.

(3) Besaran persentase sebagaimana dimaksud pada ayat (2) ditetapkan dengan Keputusan Bupati.

(Tribunnews/Febri/Tribun Jateng/Syofri Kurniawan)

Sebagian artikel ini telah tayang di TribunJateng.com dengan judul Tukimah Kaget PBB Naik 441 Persen